·  Да   предлага имота си за продажба, преди да е напълно готов за това.   Например - да се организират огледи, докато боядисва стените или сменя   изпокъсаното подово покритие. При тази ситуация със сигурност ще се   направи опит за значително сваляне на цената.        

  ·  Да   изтъква предимствата на своята къща пред тази в съседство. По-добре е да   се наблегне на добрата среда на обитаване и в какво разбирателство се   живее със съседите.

  ·  Да определя цената въз основа на това, което желае да получи, а не по реалните пазарни цени.

  ·  Да се довери на неопитен посредник, който няма съответните познания и опит за продажба на имоти.

  ·  Да   подхожда емоционално към имота, който продава. От момента, в който   излезе на пазара, той става не дом, не “моя имот”, а стока за продан.

·  Колкото по-добре изглежда имотът, толкова шансовете да сключите по-изгодна сделка се увеличават.        

  ·  Огледите   са много важни. Никой не би си купил имот, без да го е видял.   Подгответе себе си и имота си добре за провеждане на оглед.

  ·  Изберете  брокер-професионалист, който да защитава вашите интереси.

·  Сложете   горна граница на цената, която сте в състояние да платите, за да не се   объркате сред непосилни за вас оферти, което ще ви коства много нерви и   загуба на време.        

  ·  Преди да закупите недвижим имот трябва да се уверите, че той е с такива технически показатели, с каквито се предлага. Често продавачът рекламира имота си в най-бляскава светлина, а в последствие се оказва, че това не е вярно.

  ·  Има   случаи, когато имотът е в регулацията на населеното място, но планове   за улична регулация  засягат целия имот или част от него. Например   предвижда се минаване на улица, или има ограничения за застрояване,   поради наличие на енергийни преносими мрежи. Понякога такъв имот се   пускат на пазара за продажба с много ниска цена, за да се “хване”   купувач и продавачът по-бързо да го реализира. Това е една от причините,   поради която е добре да работите с фирма за недвижими имоти, която ще   провери обстойно имота и по този начин вие ще сте спокойни за имота,   който желаете да закупите.  

  ·  В   малките населени места има случаи, когато границите на имотите,   застрояването в тях и комуникациите не са съобразени с плановете за   населеното място. За това е необходимо, като бъдещ купувач, да сте   запознати  с подробностите.

  ·  Може   да се окаже, че имотът е с “неуредени сметки”. Не сключвайте сделка,   преди продавачът да уреди това. В противен случай ще загубите пари и   време. Не забравяйте да поискате оригиналните квитанции за платени   данъци, ток, вода, парно, телефон и др., за да не олекнете с   допълнителни разходи, натрупани от Собственика или неговите наематели

  ·  Може   да се окаже, че за имота е учредено доживотно право на ползване, за   което продавачът е “пропуснал” да ви уведоми, а вие сте забравили да   проверите. В този случай купувате жилище, в което реално не можете да   влезете във владение.

  ·  Ако   има Наематели, прочетете Договора за наем и обърнете внимание за какъв   срок е сключен, за да си направите сметка след колко време ще можете   реално да се настаните.

  ·  Ако   собствениците на имот по наследяване  са повече, обърнете се към фирма   посредник, която да проучи въпроса с  разпределението на дяловете между   наследниците, начина, по който е получено наследството, изрядни ли са   документите за собственост.

·  Преди   да предприемете стъпка за закупуване, трябва да се уверите, че се   договаряте със собственика на имота. Поискайте личната му карта,   документа за собственост на имота и съпоставете данните. Направете   основна, правна проверка и на документите. Ако сам не можете да се   справите с тази не лека задача, потърсете помощта на Агенция –   посредник, в която със сигурност има юрист.        

  ·  Следващата   стъпка е да проверите дали този имот не е обременен с тежести   (възбрани, ипотеки, искови молби, съдебни спорове, заеми, финансови   задължения, претенции към имота от трети лица и др.), това са правни   въпроси, които със сигурност са в компетенциите на професионалисти в   бранша.

  ·  По   този начин ще установите още нещо - дали имотът реално съществува (да не   е продаден на друго лице). В практиката има не малко примери на измами   от различно естество при покупка на имот.

  ·  Купувачът   може да е изряден по предварителен договор и да са налице всички   условия за сключване на сделката по нотариален ред. Но продавачът да не   изпълнява своите задължения. При това положение законът дава право на Купувача да потърси правата си по съдебен ред. 

  ·  В   Предварителния договор да се опише състоянието на жилището, констатирано   при последния оглед. Има случаи, когато след изповядване на сделката и   влизане във владение, Купувачът констатира, че предишният собственик е   свалил душа, махнал ваната, батериите, електрическото табло, кухненските   шкафчета и т. н. Добрият брокер непременно прави опис и спестява на   клиента си яда, огорчението и не малко допълнителни средства.

  ·  Част   от сделките се реализират чрез упълномощени лица. Това крие определени   рискове за купувача. Трябва да се провери истинността на пълномощното   чрез проверка, която може да се направи от фирмата посредник.

  Предварителният договор за продажба на недвижим имот е съглашение между Продавача и Купувача.        

  ·  С   него се поема задължението в бъдеще да бъде сключен окончателен договор   (нотариалния акт), с който да се прехвърли правото на собственост или да   се учреди вещно право върху недвижимия имот.

  ·  Разноските   по договора се поемат от двете страни по равно. Някои юристи оспорват   това твърдение и добавят: “когато не е договорено друго”.

  ·  Самият   Предварителен договор няма вещно-правно действие. Той само обосновава   претенцията на една от двете страни към другата за сключването му в   окончателна форма. С него не се прехвърля правото на собственост. Това   става само при сключване на окончателен договор с нотариална форма или   чрез съдебна процедура с обявяването му за окончателен (чл. 298 от ГПК).

  ·  При   подписването на Предварителния договор Купувачът плаща на Продавача   капаро (задатък, предплата) в размер равен обикновено на 10% от   стойността на имота. Възможно е по договореност между страните капарото   да е и с по-висока или с по-ниска стойност.

  ·  Предварителният   договор следва непременно да се сключи в писмена форма. Тогава той е   валиден и е гаранция, която защитава в достатъчна степен интересите на   двете страни.

  ·  Предварителният договор не подлежи на вписване.

  ·  Договорът за продажба на недвижим имот задължително е писмен и в нотариална форма.

·   Документ   за собственост  (нотариален акт или договор със силата на нотариален   акт). Той е най-важният и удостоверява правото на собственост върху   недвижимия имот. Без него продавачът не може да докаже това си качество и   Нотариусът няма да изповяда сделката.   

  ·  Документ за самоличност:  лична карта, паспорт.

  ·  Данъчна   оценка на имота Издадените до 30 юни на текущата година удостоверения   за данъчни оценки са валидни до тази дата, а издадените след тази дата -   до края на текущата година. Когато данъчните задължения за имота са   платени за цялата година и това изрично е вписано в данъчната оценка, то   тя е валидна до края на текущата година и може да послужи за   осъществяване на сделката

  ·  Удостоверение за гражданско състояние.  

  ·  Протокол за делба (вписан),  ако е имало делба на имота.

  ·  Скица на имота.  

  ·  Удостоверение, че имотът не е актуван като общински  (само за сделки с дворно място).  

  ·  Удостоверение за наследници.  

  ·  Пълномощно, ако продавачът не може да присъства при организацията и изповядването на сделката.  

  ·  Удостоверение,   че сградата е изградена със строително разрешение по одобрен   архитектурен план. Такъв документ е необходим само при положение, че   след придобиването на имота (дворното място) в него е извършено   строителство (жилищно, стопанско, гараж и др.) и то не е отразено в   нотариалния акт. В практиката се срещат и случаи, когато в документа за   собственост, който е от началото на миналия век, да фигурира само първия   етаж, а в момента сградата е например 5-етажна, монолитна,   с представителен вид.

  ·  Други документи според специфичните особености на имота като например: смъртен акт, акт за раждане, документ за развод, и т.н.

Необходимост от оценка на даден имот се   появява най-често при съдебни спорове за делба на недвижимо имущество,   при определяне стойността на обезпечение, при имоти за ипотекиране (при   кредит) от страна на банките, при процесите на приватизация и др.

Пазарното оценяване ползва три основни   подхода за остойностяване, като всеки един от тях включва множество   методи за оценка. Изборът на подход и метод се извършва от самия   оценител и зависи от много фактори – вида и характеристиката на   конкретния имот, целта на оценката, наличната пазарна информация и др.

Видове подходи:

  ·  Разходен   подход   - представлява определяне на всички присъщо необходими разходи   за придобиване на земята и изграждане на сградата и другите подобрения   на терена, с приспадане на амортизациите. Този подход е най-близък до   традиционното мислене.

Приходен подход  - основава се на   възможността имотът да генерира доходи във времето и от там да се   определи неговата настояща стойност.

  ·  Пазарен   подход  - стойността на имота се получава като се обработи информация   за имотния пазар за предходен период от време и се направят пазарни   сравнения с отчитане на характеристиките на конкретния имот. Този подход   се явява основен.

Оценката на един и същи обект за различна цел и нужди може да бъде различна.

Когато се оценява един имот за продажба, се търси средната му стойност, съобразена с пазара на имоти.

Ако имотът трябва да бъде даден на търг,   се изготвя тръжна оценка. При нея се търси минимална стойност, за да   може в процеса на наддаване да се достигне до максималната цена и да се   постигне баланс между интересите на продавача и купувача.

При случаи на застраховка оценителят   оценява ситуацията с оглед на евентуалните щети и средства, които ще   бъдат необходими за възстановяване на имота.

Оценката на имот, който ще служи като   гаранция за получен заем или ипотека, се нарича ипотечна оценка.   При   нея се отчита бързата ликвидност и способността имотът да се продаде в   минимални срокове.

При  съдебните оценки експерт оценителят трябва да има познания по процесуалното законодателство.

Съществуват и оценки за наем, при които   клиентът трябва да получи съвет каква наемна цена ще е подходяща за   дадения имот, съобразно пазара на наемите в момента.

Много важна е данъчната оценка, защото   основен източник на приходи на местната власт е данъкът върху   собствеността. Тази оценка служи за база, от която се определя данъчното   облагане на имота.

Във връзка с процесите на приватизацията започна да се изготвя и приватизационна оценка на недвижима собственост.

Съществува и историческа оценка. Тя е   свързана с извършваната в момента реституция на редица отчуждени   навремето имоти. Някои от тях са били унищожени. Оценителят определя   каква е била стойността на имота, ако все още съществува на пазара. По   този начин бившият собственик ще може да бъде обезщетен подобаващо.

Необходимо е оценителят на недвижими имоти   да има строителна, правна и икономическа подготовка, както и да ползва   съвременните компютърно-информационни технологии.

Цялата информация, събрана и обработена от   оценителя, не може да бъде разгласявана. Оценителската дейност е   конфиденциална. Резултатите от оценка на даден имот стават собственост   единствено на възложителя.

При извършване на покупко-продажба на   имот, преди изповядване на сделката страните заплащат такси, определени   със законови разпоредби.

Основа за определяне на данъка е   продажната цена. Когато тя е по-ниска от данъчната оценка, за база служи   последната цена, определена от данъчната администрация.

Таксите са следните:

  ·  Такса за вписване - 0.1% от продажната стойност на имота.

  ·  Местна такса - 2% от продажната цена.

  ·  Нотариална   такса. Изчислява се по определена скала и се плаща в процент от   удостоверявания материален интерес (Закон за Нотариусите и Нотариалната   дейност).

  ·  Допълнително   се заплащат: проверката за ипотека, комисионната на банката при   внасянето на местната такса и таксата за вписване, преписите на   нотариалния акт, както и хонорара на адвоката или нотариуса за изготвяне   на Нотариалния акт.

Обикновено таксите се поделят (или   разпределят) между Купувача и Продавача, но по договореност могат да се   заплатят само от Купувача.

При замяна на недвижими имоти таксите се изчисляват на база по-голямата стойност на единия имот.

Нотариусът не може да извършва сделки по   прехвърляне и придобиване на недвижими имоти и вещни права върху тях,   ако прехвърлителят има непогасени задължения за имота или непогасени   държавни и общински вземания  (съгласно Данъчно-осигурителния   процесуален кодекс).

Проверката за тежести на даден имот е желателно да е в писмена форма чрез документ, в който всичко е отразено.

При продажба тежестите на имота се   прехвърлят на новия собственик и от него занапред се търсят финансовите   задължения, за целта би било добре да се ползват услугите на лицензирана   фирма посредник, която да провери истинността на документите и наличие   на тежест върху имота.

От правна гледна точка сделка с недвижим   имот (продажба, замяна, дарение), който е ипотекиран е възможна. Но нищо   не трябва да се укрива от Купувача. Той трябва да е наясно с условията   на ипотечния договор и сам да реши как ще процедира.

На първо място собственикът на ипотекирания имот не трябва да укрива този факт от Купувача.

Независимо дали това се знае или не,   купувачът, неговият адвокат, или брокерът от Агенцията - посредник,   следва преди изповядване на сделката да направи нотариална проверка на   вписванията, отнасящи се до сделки с имоти на съответния собственик.   Нотариатът издава писмен документ, от който е видно дали имотът, предмет   на сделката, има тежести (в частност ипотека) или не.

При ипотекиран имот може да се постъпи по един от двата начина:

  ·  Кредитът се погасява преди изповядване на сделката.

  ·  Купувачът поема изплащането на кредита 

Купувачът сам решава кой от двата варианта   е по-изгоден за него, като за целта е добре да се работи с фирма   посредник, защото със сигурност брокерите са по-запознати кой е по-добрият вариант в случая. Не бива да подценяваме факта, че фирмата   посредник, винаги може да съдейства при преговорите с банката кредитор. 

Преди да се пристъпи към сделка имотите се   проверяват изключително добре от адвокат или от фирмата посредник.   Освен това между частните нотариуси и държавното вписване на имотите е   създадена добра организация. Следователно теоретично риск няма един имот   да се продаде няколко пъти.

Опасност може да се появи, само ако   времето между изповядването на сделката и вписването й в нотариалните   книги е голямо. В този промеждутък собствеността на един имот може да   бъде спекулативно прехвърляна по няколко пъти на различни лица.  

Ако собствеността е прехвърлена и   недвижимият имот вече е предаден надлежно от Продавача на Купувача, на   пръв поглед изглежда, че Продавачът няма повече никакви задължения към   Купувача и не носи никаква отговорност. Възможно е (в практиката   съществуват такива случаи) продаденият имот да има недостатъци, които да   затруднят ползването му или да намаляват неговата цена. 

Продавачът е длъжен да съобщи на Купувача за недостатъците на имота и не може да се извинява с това, че не ги е знаел. 

Продавачът не носи отговорност, ако   недостатъците на имота са били известни на Купувача при продажбата. При   направено уведомление Купувачът има  възможност, да си потърси правата,   като би било добре да се консултира и да ползва юридическа помощ, като   по този начин ще му бъде обяснено какви са вариантите да си потърси   правата.

 Съществуват и скрити недостатъци, които   не могат да бъдат открити от Купувача при обикновен оглед на имота.   Например, при една продажба, извършена през лятото, не е възможно да се   установи, че при есенните и зимни валежи се получават течове на   последния етаж.

Друг случай - при дълго отсъствие на   собствениците от горния етаж течове на тавана на продавания апартамент   липсват. Те се появяват при завръщането им, но то вече след покупката на   имота.

Продавачът не носи отговорност при   недостатъци само в един единствен случай - при продажби, които се   извършват чрез принудително изпълнение, т.е. по изпълнителен лист.

 Посочените права на Купувача могат да   бъдат упражнени само в едногодишен срок от получаването на имота. Срокът   е три години, ако Продавачът е премълчал недостатъците. Затова при   наличие на такъв казус не отлагайте, а се обърнете към вещо лице за   помощ.

Най-често съсобственост възниква, ако   няколко души купят един имот или при откриване на наследство, когато има   повече от един наследник.   Имот, който е съсобственост може да бъде   продаден.

Имот, който съпругът е придобил по   наследство, дарение, или преди сключване на брака е лична собственост.   По принцип с него той се разпорежда самостоятелно и еднолично без да се   нуждае от съгласието на другия съпруг (чл. 24 от Семейния кодекс).

Ако съпругът, собственик на семейното   жилище, притежава и други имоти, няма пречка да се разпорежда с тях   еднолично и свободно, без да иска съгласието на другия съпруг.

Когато имотът е жилище, в което живее   семейството му и се задоволяват жилищните нужди, то съпругът може да се   разпореди с него (да го продаде или дари) само със съгласието на другия   съпруг (чл. 23 от Семейния кодекс). Налице е ограничение на личната   собственост, въведено с оглед на закрила на семейството, неговото   благополучие и отглеждане на децата. Тук е в сила конституционния   принцип, установен в чл. 14 от Конституцията на България: “Семейството,   майчинството и децата са под закрилата на държавата и обществото”.

Другият съпруг трябва да даде съгласие   пред Нотариус и подписът му да бъде заверен нотариално. Той не е страна   по сделката, нито придобива някакви права и задължения по нея. Това е   само едно допълнително законово условие за сделката. Ако съгласие   липсва, разпореждането с такова жилище може да се извърши с разрешението   на Районния съд, след като съдията установи, че то не е във вреда на   децата и семейството. Такава преценка се прави при всеки отделен случай.

Какво ще стане, ако въпреки законовото   изискване съпругът - собственик се разпореди със семейното жилище без   съгласието на другия съпруг и без заместващото го съдебно разрешение? В   правната теория и практика надделява схващането, че сделката е нищожна.   За да се постигне желания резултат, ще трябва да се извърши отново по   установения ред с даване на съгласие пред Нотариуса.

С договор за замяна страните се задължават да си прехвърлят взаимно собствеността върху вещи или други права.

При замяната се прилагат правилата за   продажбата, като всеки от заменителите се смята за Продавач на това,   което дава, и за Купувач на това, което получава.

За да се допусне замяна е необходимо и двете страни да представят доказателства, че са собственици на заменяните имоти.

Двете страни по сделката представят пред   Нотариуса обща молба и всички документи, които изисква закона за   конкретния случай: нотариален акт или договор, доказващ правото на   собственост на всеки от имотите, удостоверение за данъчна оценка,   удостоверение за наследници (ако замененият имот е наследствен),   удостоверение за граждански брак (ако имотът е съпружеска имуществена   общност), скица на имота (ако се заменя поземлен имот), декларации за   гражданство и гражданско състояние и за липса на данъчни задължения.

Договорът за замяна на недвижими имоти се   изповядва пред Нотариус в района по местонахождението на имотите, обект   на замяна. Нотариалният акт за замяна подлежи на вписване.

Таксите по сделката се изчисляват на база по-високата данъчна оценка на един от имотите.

Ако имотите, които се заменят, се намират в   районите на различни съдилища, сделката следва да се впише в службите   по вписване на всеки от съответните райони.

Изискванията за форма и начин на съставяне   на нотариалния акт за замяна са същите както при договора за продажба   на недвижим имот.

Ипотечното кредитиране при закупуване на   жилища позволява, при сключване на дългосрочен договор между банката и   клиента, имотът да се закупи днес, а да се изплаща през следващите 10-20   години.

Най-разпространената схема на ипотечно   кредитиране при закупуване на жилище е тристранният договор, в който   участват продавач, купувач и банка. По тази схема се ипотекира (залага)   недвижим имот. Той може да е новото жилище, което ще се купува или стар   имот, притежаван от кредитополучателя.

Обезпечението се освобождава, когато   кредитът се изплати. Ако не може, заложеното жилище ще бъде продадено, а   средствата от продажбата, плюс лихвите по кредита, които се дължат, ще   отидат за погасяване на кредита.

Кредитополучателят нерядко се сблъсква с   други пречки и трудности. Специалистите от банките споделят, че в   техните продукти за ипотечни кредити непрекъснато има промени.

 Ипотечното кредитиране у нас е все още в   развитие. Очевидно е, че ако банките са заинтересовани да привлекат   клиенти за ипотечно кредитиране, те трябва гъвкаво да променят своите   програми по отпускане на кредити.

Българи, които са в чужбина за по-малко от   шест месеца и нямат намерение да остават там, могат да извършват   покупко-продажба на недвижими имоти в България , без да присъстват   лично. Към тази категория български граждани спадат и тези, които   пребивават в чужбина по поръчение на българската държава или на   български фирми и организации, както и за членовете на техните   семейства.

За да извършат сделка, те трябва да упълномощят доверено лице, което да действа от тяхно име на територията на България.

Когато се касае за продажба на имот, между   довереното лице и поръчителя се подписва пълномощно на български език.   То трябва да бъде заверено от консулството на държавата, в която живее   българинът, желаещ да продаде имота.

При закупуване на имот процедурата е почти същата.  

Чуждестранни лица са всички физически и   юридически лица с постоянно пребиваване или седалище в чужбина, както и   български граждани, които живеят в чужбина повече от шест месеца с   намерение да се установят постоянно там (не се отнася за български   граждани, които пребивават в чужбина по поръчение на българската държава   или на български фирми и организации, както и за членовете на техните   семейства).

Местни лица са всички физически и   юридически лица с постоянно местопребиваване или седалище в България,   независимо от гражданството им, както и чужди граждани с постоянно   пребиваване в страната ни. Към тази категория спадат и регистрираните в   страната фирми със 100% чуждо участие (с регистрацията си в нашата   страна те стават български юридически лица).

Как тези лица могат да купуват имоти в България?

Българското законодателство е уредило режима за придобиване на собственост от чуждестранни и местни лица.

Чужденци и чуждестранни юридически лица   могат да придобиват право на собственост върху сгради и ограничени вещни   права върху недвижим имот в страната, освен, ако със закон е установено   друго.

Местните лица могат да купуват имоти в страната, включително и земеделска земя.